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REITs投资入门：eREIT vs mREIT、FFO估值与数据中心时代的新机会
REITs（房地产投资信托基金）是美国1960年国会立法确立的投资工具，法律要求将至少90%应税收入以股息形式分配给股东。但'高股息'并不等于'低风险'——2022年升息周期中，FTSE NAREIT综合指数全年下跌24.4%，跌幅接近标普500。本文从法律结构出发，拆解eREIT（权益型）与mREIT（抵押贷款型）的本质差异，讲清FFO、AFFO、NAV三个核心估值指标，用Prologis（工业/物流）、Equinix（数据中心）、AGNC（mREIT）三个真实案例说明怎么选、怎么避雷，并重点分析AI算力时代对特定REIT细分赛道的结构性影响。